与泡沫共舞

许多房地产的价格,在过去一年涨幅达30%以上,成为人们茶余饭后的家常话题,连许多房地产新手也蠢蠢欲动,加入抢钱行列。

根据反向投资策略,当卖菜婆婆也抢入股市时,反向投资者将会逐渐出清存货,实现获利退场。而现在,房地产是否涨过头,泡沫化了呢?

经济泡沫,每个人一听到,就如赌徒遇上别人拍肩膀一样避忌,深恐一旦遇上难逃其害,亏损连连。

实际上,市场上的每个投资人都乐于见到经济泡沫。试想想,若投资人手中的资产都跟随统计平均数每年成长5-6%,那会是多无聊的投资呢?每个投资者都希望手上的资产大幅飙涨,越高回酬越好,最好是15%,20%,30%甚至倍数的增长,而若要获得如此高的回酬,没有泡沫是不可能实现的,不管是在股市还是房地产。

对反向投资者而言,逢高套现后期待泡沫破灭,在各项资产价格狂泻后趁机低价回购大平卖的高价值(Value)资产,是他们爱死了的工作与责任。没有泡沫,叫他们如何生存下去呢?

每一次泡沫的增长,都是一次的财富大转移,让某些人获得暴利致富。相同的,爆破的泡沫也是另一次财富大转移的机会。唯有能与泡沫共存,用理性的思考,压抑得住跟随群众共舞的兴奋与恐慌,才能成为最后的胜利者。

那要如何预测何时该进场,何时该出场呢?如何驾驭泡沫呢?根据2004年出版的《泡沫从股市到楼市的繁华幻象》,作者约翰•卡尔弗利指出,预测泡沫并不是如发明火箭般的科学般复杂,只要一些常识和计算,就能大概计算出泡沫的程度。且看下文介绍:

本益比(P/E Ratio)是大部分人用作投资股票的指标,本益比为20的股票,其年收益率为5%(1除以本益比)

房地产投资者的年收益率从年租金除以市价,若月租金1,000令吉,市价为240,000令吉;其年收益率亦为5%,计算方式与本益比方式相近。

以大马的天气作比喻,每天的气温约在23 ℃至32 ℃的区间内移动,平均气温为28 ℃。若某天气温突然升至40 ℃,脱离了其基本的区间,未来数天可能仍能保持在高温,然而必不能长久,不久的将来,气温将回归其习惯性的区间。

股市与房市一样,它们都有它们的交易区间,若房价涨得太厉害,若不要其价格爆破就要提高租金,如新加坡在两间赌场建竣后租金立刻提升了一倍,支撑了其高昂的房价。

过去100年,美国股市90多年处于10倍至20倍之间,中间值为14.6倍,目前为14.33(道琼指数12,391点);香港为14.69(恒生指数23,547点),大马为 16(指数为1517点),而房地产收益率区间也相当接近,其原因如下:

每一项投资因其伴随的风险大小,投资者将要求不同的回酬,称为风险溢价(Risk Premium),因为通货膨胀会吃掉回酬,因此所有的预期报酬率都建立在通货膨胀的考量上。投资项目的预期报酬率如下(以通胀2%为假设)

政府债券=通胀+2-3%风险(溢价)=2%+2-3%=4-5%(预期回酬)

公司债券=通胀+3.5-5.5%风险(溢价)=5.5-7.5%(预期回酬)

股票=通胀+5-7%风险(溢价)=7-9%(预期回酬)

房地产=通胀+4-6%风险(溢价)=6-8%(预期回酬)

在大马及许多亚洲国家,很多产业的收益率都非常低,甚至低过3%的水平,跟定存差不多,原因是预期资本利得(Capital Gain)非常高,即使脱离以上方程式的规范,失去基本面支撑,投资者也不为所惧。但最终,泡沫总会破灭。

相反的,在泡沫破灭后,房产及股票价格跌到非常地底,由于经过数年价格都没有起色,即使有非常强的基本面支持,年回酬率大大超过以上的预期回酬,也无人问津,直到下一波泡沫。

从300多年前的荷兰郁金香投机狂潮到200多年前的南海泡沫,100多年前的英国铁路狂潮(Railway Mania),数十年前的美国大萧条(Great Depression),十多年前的亚洲金融风暴到最近的次贷风暴,经济泡沫都离不开我们的生活,面对恐惧是克服恐惧的唯一办法。而面对经济泡沫,你更别无选择。与它共舞,你将成为财富大洗牌的赢家,恐惧它的人将终身为其所害。