产值低于竞标价格找估价师 提高贷款 数额

讀者來函:
您好。從朋友口中得知貴公司專業於處理各種中小型企業貸款,特此致函向貴公司請教有關本人現在所面對的銀行貸款問題。希望貴公司可以給予一些建議。

我經營白鋼工程生意已經有8年了。生意規模大概有馬幣200萬令吉左右的營業額。這8年來,我都是租用別人的工廠做為營業地點。但是,近年來業主不斷提高租金,從原本的馬幣2千令吉到現在已經漲到馬幣3千
500令吉了。為了解決以後將面臨成本高漲或被逼搬遷的問題,我決定購買自己的工廠。

通過房地產經紀的介紹和安排,我去競標了一間被銀行拍賣的小型工廠。這間工廠拍賣底價是馬幣23萬5千令吉。該房地產經紀告訴我,這間工廠的市價可以高達馬幣38萬令吉。房地產經紀也告訴我,我只需要準備大
概馬幣6萬令吉左右的頭期錢,再加上一些律師費和印花稅,其余的款項可以向銀行貸款。最後我就以馬幣38萬的價錢成功標到這間工廠。市價只值32萬過後經紀幫我向本地一家銀行安排貸款申請。我用了大概兩個星期的時間準備好銀行所需要的文件,並呈交給該銀行負責人。過了兩個星期後,該銀行負責人告訴我,基本上我的文件沒有問題,而且也符合貸款資格。但是問題出現於該產業的價值。

因為根據他們銀行的估價師所評估的市價只有馬幣32萬而已。所以銀行的貸款數目將根據他們的估價而定,最高貸款數額只有馬幣24萬令吉。這個突發狀況是我預想不到的,因為我手頭上的現金有限,如果不是因為經紀的遊說,我也不敢貿貿然去競標這間工廠。於是我只好嘗試向其他銀行申請貸款,但是其他銀行的職員一看到我的競標合同,直接告訴我他們無法處理我的貸款申請。原因是競標合同寫明這項交易必須在120之天內完成。當時已經過了一個月,銀行職員告訴我,就算他們銀行批準了我的貸款申請,他們也無法在指定的時間發出貸款。再加上他們也顧慮可能該工廠的價值也無法達到競標價錢也就是馬幣38萬令吉。

現在我真的是進退兩難。因為我已經支付了馬幣2萬多令吉的定金。但是銀行那邊卻沒有辦法獲得我想要的貸款數目。加上時間也剩不多了,我真的希望貴公司可以盡快給我一些勸告。無任感激。

陳某敬上

筆者回函:


陳先生您好。讀了您的信件,筆者完全可以明白您現在的處境。您現在面臨著兩個非常關鍵的問題:1)產業價值低於競標價錢導致貸款數額減少; 2)競標期限有限,導致銀行不接納您的貸款申請。其實根據現在我國房地產市場的趨勢,產業買賣交易熱烈。一般上房地產經紀所提供的市價是根據他們在市場所聽到的價錢,往往這個價錢會比一般專業產業估價師所評估出來的價錢高出許多。尤其是銀行所拍賣的產業,買主們要更為謹慎。因為一般上估價師會考量到銀行拍賣的底價,通常不會超出太多。而銀行只會根據他們的估價師所評估的價錢來決定貸款數額。很多買主都忽略了這一點。所以針對您這個問題,建議您再向幾家受銀行委任的估價師詢問價錢。如果該工廠有進行任何擴建或裝修,您可以將這個訊息告訴估價師。

因為這些因素都可以幫助提高產業價值。有必要的話,可以請估價師親自到該工廠進行檢查。只要有估價師願意給較高的價錢,您的貸款數額也會跟著提高了。

除了這個方法,您也可以向其他銀行申請更高的貸款數額。不同的銀行都有各自不同的產業貸款配套,有些貸款數額是因產業類型而定。比如工廠、商店或住宅等的貸款數額都不同。所以,有些銀行只願意貸款工廠價值的75%,但有些銀行可以貸款高達工廠價值的85%。甚至有些銀行會給予額外5%的貸款作為律師費,估價報告,保險費用等等用途。請參考以下例子作為比較: