再融资目以利率的考量

陈硕士:

妳好,由于认为现在的利率较低,所以我向经纪(我是经过保险公司进行定息借贷)寻求咨询,为我的房子进行再融资。

我发现原来申请的过程中, 其实需要涉及支付许多的费用,包括估价师、律师费,其中一些收费还有以房价的巴仙率来计算。由于过程牵涉到不少的金钱,我就衹有暂且搁置一旁。

其实房子进行再融资是否真可以减低房贷负担?在进行再融资时,需要缴付的费用有哪些?所要注意的其他事件又有哪些?烦指点。

谢谢

李浩仁敬上

浩仁:

由于生意贷款尚属高风险的交易,银行还是很注重有抵押而较安全的房地产贷款,尤其是房屋贷款更是各银行争夺的对象。目前银行的利息约逾3%。由于竞争激烈,银行各出奇谋,有些银行鼓励现有好的房屋贷款者转码头。有提供更低利息者,有免付手续费或律师费者,不胜枚举。

这 裡 所 谓 的 再 融 资 (refinancing),是将现有的房屋贷款清还,再以此申请别家银行的新房屋贷款。

无疑的更低利息能使到您因此有更多的闲钱以供储蓄。不过,在做出任何决定前,应该先与银行代表或者您的财务规划师进行讨论,以找出哪一类的再融资和贷款安排比较适合您。从中了解您目前的财务状况、承受冒险的程度或者您的长期财务目标。

探讨再融资目的

我们得探讨再融资的目的,包括:

•             主要是为了保握低利息的机会?

•             巩固债务结构以获取更高的流动现金,以加速付还高利息的信用卡贷款或者汽车贷款?

•             需要资金周转等?或者其他因由?

再融资思量时,我们应该考虑以下几点:

•             利息的差别是否很大?

•             再融资的期限是多久?

•             提早结束现有的房屋贷款的代价是什么?

•             其他申请再融资时的费用是多少?这些费用包括了手续费、律师费、印花税、估价费、割名费、罚款等。

必须强调的是,基本借贷利率是浮沉不定的。如果利息的差别不多,难保经济蓬勃之后,利息的高企使您不能享有先前低利息的好处。

利差若逾2%才值得考虑

除非利息的差别有2%或更高,才值得考虑是否应该再融资。况且,如果您有良好的贷款记录,现有的银行是会考虑调低利息的申请的。

最基本计算是否值得再融资的方法是计算付还的时限。它是以再融资的费用除于每月省下的款项,获取付还的月数。

例如您目前的房屋贷款的分期付款每月得付RM900,而慾申请的房屋贷款的分期付款是每月RM700,那么,您可以省下共RM200的贷款利息。而您的再融资的费用总共是RM4000;那么,付还的时限是RM4000除于RM200,即是20个月。以每七年迁居或换房子的惯例,凡是超过84个月的付还时限,是不值得再融资的。

曾经有读者致电征求意见,到底房屋贷款,固定利率好还是浮动利率好?

我的见解是,如果您是不爱风险的人,而且预测往后利息会高企,那么,固定利率最适合。因为固定利率的利息的是锁定在一定 的水平,不会随着经济晴雨而有所变动。

一些比较喜欢风险,而且预测利率的走势降多升少,最适合浮动利率的房地产贷款。由于竞争激烈,各银行在首三年以低利息固定利率吸引借贷者。我们不要给首三年低利迷惑了,有些在首两年提供零利息贷款,不过,在第三年过后,利息却相当高,最终计算起反而比首两年有利息的贷款的成本来得高。

经过深思熟虑后,才作出是否再融资的决定。