向房价投机说“不” 亚洲房地产价格飙升可能暂到尽头

人們普遍上喜歡投資房地產,因為它簡單易明。你在購買一棟房子,這是一種簡單的有形資產投資。這是一 種長期投資,而且容易獲得融資。大多數人在購買首棟房子 時趨向於擁有美好的體驗,他們的房子一般在10年或20年後 都會漲價升值。

簡單的事情有時可以演變成一連串復雜的情況。買房 子可能演變成投機,大規模的投機活動將變成一顆炸彈,引 發“房地產泡沫”破裂;銀行可能因為龐大的壞抵押資產而 面臨倒閉,進而引發一場金融危機,隨之而來的是政府的拯 救行動以及一場經濟衰退。這些情況聽起來耳熟能詳。

低利率、大規模市場遊資以及投資者避開波動較大的 股市,被視為是催生今天亞洲房地產泡沫的部分原因。自 2009年起,亞洲區私人住宅房產出現房價大幅飆升的情況, 當中包括中國(北京+100%)、香港(+53%)、新加坡(+53%)、馬來西亞(+21%)以及印尼(雅加達+14%)。

(參考圖表)

亞洲決策者們接連啟動很多預防措施,來控制這波房 地產“泡沫”,一般涉及管制過熱的投機活動和銀行房產貸 款活動。在香港,決策者通過提高短期轉手住宅房產的特別 印花稅(從5%至15%,視持有期限而定)嘗試讓投機者打 退堂鼓;新加坡采取的措施包括向非居民的購屋價征收額外 10%的印花稅。印尼則把房地產貸款頂額限制在70%水平。

中嚴厲措施房產價格跌
最新的數據顯示,這些預防措施只能讓香港或新加坡 的房地產市場暫時降溫。房產交易和房屋價格近期又再次回 升。不過,我們相信如果亞洲房地產價格再次迅速攀升,決 策者們可能準備更嚴厲的預防措施。中國在過去18個月里, 逐步采取更嚴厲的措施,就是一個典型的例子。這些嚴歷措施最終讓中國房地產價格連續8個月下跌。

傳統上,很多國家所經歷的金融危機(1991年的日 本,2008年的美國和目前的西班牙)都是因房地產泡沫破 裂,對消費者、銀行業和商家企業造成沖擊所引發的。因 此,負責任的貸款活動是非常重要。

從1997和1998年金融危機中吸取痛苦的教訓後,亞洲 決策者們非常重視那些足以控制任何潛在房地產“泡沫”的 預防措施,以避免出現銀行問題或危機。

一方面,亞洲地區的政府想要打擊房產價格投機過熱的 現象;另一方面,政府也了解到居者有其屋是一項非常重要 (與個人)的課題,也是國內經濟增長的一大貢獻來源。

亞洲決策者們想要做到的是“居安思危,未雨綢繆”。 決策者們最大的挑戰是發展一個永續性的房地產領域,同時 提倡一個安穩的居者有其屋環境(尤其是首次購屋者)。這 包括在打擊房地產投機活動之際,不影響經濟增長的平衡性 策略。

第三棟房產最高70%融資
我近期遇到的一些大馬非上市產業發展商,紛紛表達他 們對買家因難以獲得貸款融資,導致他們的高檔公寓新盤銷 售停滯,而深深感到擔憂。

國家銀行限制第三棟房產的貸款頂限(最高70%融資頂 限)與緊縮銀行信貸條件,看起來開始發揮作用了。

我們相信,國家銀行的意圖是為了打擊房地產價格投機 過熱的現象。現有的房地產預防措施可以確保房產價格不會 快速攀升,銀行可能把更多錢借給首次購屋者,而不是投資 者或投機者。
有趣的是,那些沒有對房產降溫措施發出怨言的產業 發展商,一般上都是那些知名發展商,他們趨向於穩定的增 長,而不是一個泡沫化的房地產市場。我相信,很多產業公 司已經吸取教訓,不敢借貸太多錢。

實際上,我國五大上市產業發展商的平均凈負債率, 從2000年的70%大幅降低至2011年的18%(印尼和泰國的 產業發展商在同期則分別從612%和255%,降低至9%和 84%)。今天東盟地區的房地產公司已經大幅減少舉債,並 建立一個健康的現金儲備。

這解釋了為何大馬、印尼和泰國的大多數產業發展商不 急於折價拋售產業,即使房地產降溫措施對產業銷售造成打 擊。他們知道目前的措施屬暫時性,客戶需求在稍後將會回 彈。
今天的亞洲消費者擁有更健全的財務狀況。亞洲區健康 的就業市場和工資上揚,反映出消費者對房屋的需求將繼續 保溫,而房產價格將會如往常般逐步走高。

盡管如此,亞洲房地產市場今天的繁榮景象,促使決策 者們采取預防措施,防止任何潛在的房地產泡沫化,我相信 很多亞洲房地產市場的產業價格升值過熱情況,可能將會告 一段落。
我相信,決策者們為房產價格投機過熱現象降溫,是一 個正確的政策。即使會經歷一段短暫的痛苦,這將讓亞洲經 濟在長期內維持更穩定的增長。