房地产投资迷思

一般投資者在進行房地產投資活動時,都帶有疑慮,現在讓我們一一探討常見的疑問。

1.現今房地產價格已處在高位,不值得再投資?

上圖顯示,本地房價租金比是16,而租金投報率是6.25%。一般租金投報率超過5.5%,就會有正現金流(Positive Cashflow) ,也就是說租金在每個月扣除供期後,還有盈余。

上圖顯示馬來西亞、泰國、菲律賓和印度尼西亞的投報率超過5.5%,而相對與其他國家,馬來西亞的投資環境與政局較穩定,適合國內外投資者追捧。

其實盲目認為房地產價格已在高位,想等待價格回暖再進場這個想法並不實際。現時本地房地產還是值得購買,一旦租金比過高,而租金投報率低於5.5%,投資難度將大大提升,如果現在不把握,屆時您可能會後悔哦!當然,一切投資還是得按照個人能力和持有力衡量。

2.如何制定房地產投資策略

A.購買比市場價格低至少15%以上的房地產
很多人認為,以現在的行情來說,要找到比市場價格低15%的房地產不太可能。導致您這么想的原因有兩個,一就是不會找或二就是根本沒有在找。事實上,以上產業並不難找,只不過,還得符合以下兩點。

B.租金投報率至少6%以上
試想想,如果每個月所得租金足夠繳付供期,甚至還有盈余,所買的產業不再是你的負擔之余,房價還可以節節上升,這會不會是一個比較“舒服”的投資方案呢?

C.產業入住率至少70%以上

如果這一點沒有達到,那即使擁有以上兩點,也是白費。再好的房地產,沒有人氣,就不會有升值的潛能。

3.幾時該賣掉我的產業?
當您買入該產業幾年後,建議您重新以當時的市價計算。一旦發現租金投報率少於4.5%,那就是說,該單位價格已經上升,而隨著上升的租金升幅並不理想。那您可以考慮賣掉該單位了。不過,大前提是,您賣了後的資金,懂得分配在另一個投報率較高的投資工具。

正如我往常所說,投資方案與策略得靈活,不可以千篇一律,十年不變,不過無論何時投資,如果把持有能力(holding power)作為首要考量的話,投資旅途上必定可以一帆風順。切記!投資要量力而為,持之以恆,千萬別奢望一夜暴富!