投资房地产买与卖的考虑流程

“世界上並沒有一套不過時的投資策略,你不能期待一招沿用一輩子,所以投資者得與時並進, 投資任何東西前,先投資自己,充實自己。”

相信每位投資者都有自己的一套投資之道,市場上也有專家和達人研究出不下於數十套的投資攻略,不知大家怎么看待這些心得呢?筆者認為投
資房地產與做任何生意都一樣,是人與人的交易。既然是人與人的事情,那買(進場)和賣(出場)就應該以人為因素作為首要考慮。人們往往在進場的時候考慮得不夠周全,只著重於眼前的利益而忽略了該如何出場。

如何買 = 如何賣

在買進該產業的那一刻,其實我們就得搞懂,

1.為何買             2.買哪里          3.租給誰
4.租價多少        5.幾時賣          6.賣給誰
7.如何賣            8.賣多少

如果你在買的時候就以未來買家的身份去考慮,想清楚買入的三五年里,該如何持有,如何出場,一旦方案方向正確,會有意想不到的成果哦!記住,賺錢並非在“賣出”的那一刻,而是在更早的時候“買入”那一刻就已經成定局了!!!

以下是筆者在買入產業時所考慮的因素:

1.為何買
通常買房離不開自住和投資,不過目的與意願得一致,這有幫助於如何設立一個完善且清晰的投資策略。我在講座時,常常聽到類似“先自住,價錢好再賣出去”看似兩全其美的方案時,情不自禁想問,那你可以住幾間屋子呢?住了賣,賣了買,買了再住,價錢好又再賣?那來來去去只有一間,知不知道資產少過一間的,那不叫投資者,因為到最後,你賺到的,可能買不起自住的。

2.買哪里= 賣哪里 = 下家買方想住哪里
搞懂這三個因素,你的目標地點會無比的清晰。在考慮這點時,基本面一定要正確,觀念要對,因為一般投資者會按照自己喜歡的屋子去買,而不是以未來買家的想法作為考慮的大前提。

3.賣給誰(潛在買方)
這關系到你想賣時,誰會是你的潛在買家。

比如說:
i.你買的是文良港區,那你的下個買家可能是學生父母有或是當地學生畢業後留下來工作,需要置產的人。
ii.你買的是檳城丹絨道光(Tanjung Tokong)區,那你可以預料到潛在買家可能是“第二家園”計劃下的外國人。

試想想,只有在知道誰是下家的情況下,你才能掌握其他方面如該出產業的裝修和設計等等。當然,一旦有了明確的想法與方向,你就得去收集足夠的數據和資料,做進一步的了解與分析,看看與你的論點有沒有差別。最後,也是最重要的一步,行動!!!人們往往都只說不做,而行動力和執行力都比策劃能力來的重要,這就是為何常常看到有時人家亂買亂賺,更勝於只說不做的人。

以上是大環境該如何買,確定了地區和目標後,我們就得為該單位做分析,而我通常喜歡用最普遍的SWOT作為分析模式。我們以文良港公寓“PV15”來做例子。

文良港
Strength (優點)
·環境佳,景觀美,方便,結合居住和商業店鋪,人氣,人潮佳。
·靠近拉曼學院和拉曼大學。
·屋年齡輕。
·管委會素質高。
Weakness (弱點)
·投資客逐漸增多,空屋率增加。
·戶數太多,管理難度增加。
·投資客多,房供應多,房價比較率廣。
·生活機能有待改善。
Opportunities (機會)
·城鎮生活圈成型多年,還在不停增長。
·大型連鎖,量販店入駐。
·未來將有捷運。
·房產看漲,獲利可期。
·住宅區居民素質高。

Threats (危機)
·成交行情差異大。
·開始有大量外勞入住。
·建案太多,供多於求,空屋率高。

切記!買屋謹守的五個不!

1.不超出預算
買屋子前應該要有個預算,做足功課,每月供款維持在40-45%內,才不會成為屋奴。如果是投資者,則必須讓租金替代供款,還得附上文件證明租金收入來源,合法交稅,才能源源不絕的繼續投資。

2.不草率倉促決定
要握緊自己想找的,不要輕易地被別人影響,多看幾間屋子才決定。

3.不會不預留部分資金
至少留六個月的儲備金。租客未必準時交租,如果你不想被列入黑名單的話,你則有義務準時交供款給銀行。

4.不偷懶不做功課
就像以上說過的, 在還沒看屋子前,功課必須做足,還得去體驗一下當地的生活環境。

5.不受裝潢誘惑
投資者要記得,要是買來投資,不是自住,你得要會看屋子的裝潢,不要被華而不實的裝潢和裝飾品拉高售價。

常常會看到有人為了買而買,也會看到有人買了幾年賣不出,幾年租不出,如果謹守以上五個不,筆者相信賣不出或租不出的情況將得以改善,投資獲利的旅途上也不會太過崎嶇不平。當然,市場不會一成不變,唯一不會改的定律就是一直在變。