揭开银行个人房屋贷款的隐藏条例

讀者來函:

兩年前,我向一家本地銀行成功申請一項房屋 貸款。貸款數額是馬幣60萬令吉,貸款利息是BLR- 2.4%,貸款年限20年,每個月的供期是馬幣3千700令 吉。最近,我收到了銀行的貸款結單,發現我的房屋貸 款未償還余額還有馬幣59萬令吉。我很奇怪為什么我償 還了貸款整整兩年,所欠的數目還有那么多?我向銀行 職員詢問有關我的疑問,銀行職員告訴我貸款結單是由 電腦計算的,不可能出錯。但是他們卻無法告訴我貸款 結單的余額是如何計算出來的。所以,希望您可以解答 我的迷惑。到底銀行的房屋貸款是如何計算我們的貸款 余額?到底為什么我的貸款還欠那么多?謝謝。

David Lau 啟

 

David先生,您好。對於你所提出的問題,我相信很多 不熟悉金融公式計算方法的人也都有同樣的迷惑。其實我 國銀行所提供的房屋貸款通常都是采用有效利率(Effective Rate)計算方式或稱為貸款余額逐筆計算方式(On reducing balance)來計算每個月所征收的利息。您可參考筆者在上 一期所解說的這種利息的計算方式。由於這種計算方式都是 根據當下所欠的貸款余額來計算。因此利息的支付將逐漸隨 著本金(即原本的貸款數額)的減少而降低。所以在貸款初 期,借貸者每個月所償還的供期其實大部分都是用於償還 銀行利息,扣除了利息後所剩下的部分才用來償還本金。當 原本的貸款數額扣除了已償還的本金後,所剩下的本金數額 就是您在貸款結單所看到的貸款余額。這也就是一般人常常 覺得疑惑的地方。因為這種計算方式不是加減那么簡單,一 般的計算機是無法計算出來的。而必須採用金融計算機或通 過“Amortization分期償還”的計算公式才能計算出來。現在 的銀行系統已經將這個公式電腦程序化了。

所以根據您給的資料,假設您每個月都準時繳付馬幣 3千700令吉的月供期,總共償還了兩年即24個月的月供期, 根據“Amortization分期償還”的計算方法,您的貸款余額或 本金余額應該是馬幣56萬令吉。所以您的貸款結單所顯示的 貸款余額,的確有待進一步的了解。基本上銀行電腦系統出 錯的機率非常低。所以筆者建議您再詳讀您的貸款獻議書里

面的每一個條例。看看有沒有其他特別的條例或我們稱為隱 形的條例在里面。然後再檢討自己在過去兩年是否都有準時 償還月供期,或有沒有曾經拖欠過供期?這些情況都有可能 導致您的貸款余額有所調整。其實您可以請銀行貸款部的職 員詳細的幫您檢查您的貸款結單。相信一定可以找出答案。

舉個真實例子,某家銀行在貸款獻議書設定了一個違約 條例(Default Clause)。條例的定義是如果借貸者無法在任 何一個月供期的限期內償還供期,該銀行有權利在無需通知 借貸者的情況下自動調動該貸款利息至BLR+1%或任何該銀 行所決定的利息。對於這個利息調整銀行有絕對的自由裁量 權。所以很多時候,借貸者在不知情的情況下,被銀行征收 了更高的利息。請參考以下例子:

房屋貸款數額是馬幣60萬令吉,貸款利息是BLR- 2.4%,貸款年限20年,每個月的供期是馬幣3千700令吉。供 期限期是每個月的15日。在違約條例里,銀行有權利調動該 貸款利息至BLR+1%或任何該銀行所決定的利息。

假設1:借貸者每個月都準時在15日之前償還月供期馬幣3千 700令吉。兩年過後,借貸者總共償還了馬幣8萬8千800令 吉。根據“Amortization分期償還”的計算方法,借貸者共償 還了本金馬幣3萬9千986令吉,而剩余的馬幣4萬8千814令吉 是償還銀行利息。所以貸款余額是馬幣56萬零14令吉。

假設2:借貸者在第7個月的16日,遲了一天償還月供期,因 此違約條例即時生效,銀行將貸款利息調整至BLR+1%,即 7.6%。當借貸者償還了兩年的供期後,根據“Amortization分 期償還”的計算方法,借貸者共償還了本金馬幣8千950令吉, 而剩余的馬幣7萬9千850令吉是償還銀行利息。所以貸款余額 是馬幣59萬1千零50令吉。

從以上這兩個情況來看,雖然貸款配套一模一樣,但是 因為第二個情況的違約條例在第7個月生效了,所以貸款利息 即時調高。由於利息差異3.4%,所以第一個情況的借貸者的 貸款余額只剩下馬幣56萬零14令吉,而第二情況的借貸者的 貸款余額卻是馬幣59萬1千零50令吉。所以就多還了馬幣3萬 1千零36令吉的利息。

希望有了以上的比較,讀者們可以更加註意自己的銀行 貸款條例。以避免以上的情況發生。如果真的發生了,請速 以書信的方式要求該銀行調整回原本的利息數額。