莱坊发布市场首个追踪 亚洲开发用地价格指数 揭示东南亚城市地价急升

萊坊首次發表《亞洲高端開發用地指數》報告,分析亞洲13個主要城市在2011年12月至2013年12月期間高端住宅(公寓或共管公寓)及商業(寫字樓)開發用地的價格。

《亞洲高端開發用地指數》中的土地價格乃采用剩余法得出。萊坊根據項目的總開發值、成本(建設、專業人才、應變費用及財務成本)、所需利潤、收購成本及相關稅項,從而推算理智的發展商對開發用地的出價。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示:“以此規模和範疇來說,這可說是市場首份研究開發用地價格的指數報告,相信對於發展商、投資者、金融家及政策制定者而言都是一份十分重要的數據。研究發現,亞洲發展中地區的流動性低及土地升值快;而香港、新加坡及東京等亞洲已發展地區的土地價格和重新發展機會最高。這些成熟市場的高端發展用地短缺,驅使市場看重重新發展的機會,加上土地價格較高,土地持有稅亦十分高昂,因此發展商需要快速開發的壓力亦日益增加。”

《亞洲高端開發用地指數》的重點:
·研究結果顯示,由2011年12月起兩年來,指數涵蓋的26個市場(13個住宅及13寫字樓市場)中有24個市場的“亞洲高端開發用地指數”都上升,反映出供應緊絀及需求強勁均推高土地價格。
·東南亞地區高端開發用地的價格增長最快,曼谷、雅加達、吉隆坡和金邊占據價格升幅最大的首五個城市的四個席位。
·香港、新加坡和東京等成熟市場的土地價格上升速度最緩慢。
·在過去兩年,亞洲高端住宅及寫字樓開發用地指數分別上升50.4%及38.3%。
·隨著高端開發土地的爭奪情況持續激烈,越來越多發展商及投資者尋求海外投資的機會,亞洲區內的跨境開發按年上升55%,從而推高開發用地的價格。

中國內地市場分析
·由於一線城市的土地價格在過去兩年顯著上升,中國仍然是最活躍的市場。
·在中國內地,北京冒起成為其中一個土地價格升幅最強勁的城市。過去兩年,其高端住宅和寫字樓開發用地的價格分別上升37%和53.1%。 其次為廣州,當地高端住宅和寫字樓開發用地價格分別上升30.8%及28.7%,而上海則分別增加20%及19.4%。
·財富創造和高資產凈值人士數目增加,成為中國內地一線城市高端住宅土地價格上升的動力
·由於過去二十年中國史無前例地將大量農地轉化為城市用地,因此其土地開發發展仍落後於其他地方。

萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示:“2014年以來,中國一線城市的土地市場持續火熱,有不少高端地塊集中推出,幾個城市的土地出讓金收入已經接近人民幣1,400億元,占2013年總土地出讓金收入的27%。開發商仍然對一線城市的房地產市場表現出信心,我們預計今年國內一線城市的土地拍賣仍然競爭激烈,導致土地價格將被繼續推高。”

香港市場分析
· 截至2013年11月,政府已收到116份活化工業大廈的申請,其中100個申請整幢轉換用途,16個為重建申請。當中,86份申請已獲得批準。
·由於各房地產市場不斷推出樓市降溫措施,今年寫字樓和住宅價格可能會下跌。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文預計明年土地價格將進一步下滑。

亞洲區內跨境開發活動日益增加
市場缺乏高利潤資產項目,令越來越多投資者選擇在本土以至海外市場尋求開發風險。雖然大量的亞洲發展商資本湧入澳洲、英國及美國等西方國家,同時亞洲區內的跨境投資亦見增加。

Nicholas Holt補充:“與經驗豐富的海外發展商合作,從而受惠於聯合品牌的優勢及吸收海外專業知識,均是跨境開發增加的主要誘因。我們預計以合資公司形式開拓海外市場的趨勢將會繼續上升,這不僅是因為之前所提及的因素,而亦受到本土市場多番推出樓市降溫措施所影響,以中國內地、新加坡、香港和馬來西亞住宅市場的情況最明顯。”