购买房子 下篇

上一期筆者與大家討論了購買房子時所需註意的非財務因素。這一期筆者則會與大家分享財務因素,讓大家在購買房子前做好一切準備!

財務因素

評估自己的負擔能力

衡量你的現金流和資產凈值來確定自己的財務狀況。當你需要做一些錢財上的決定時,以下建議將會作為你的一個參考。

基本上, 你必須考慮能否承擔以下:

首期和相關的費用

通常一間房子的首期將會是賣價的10%至20%。除此之外,你也必須要有額外的5%至10%的預算來支付其他費用,比如律師費和印花稅。(更多資料請參考附錄5.1)

你可以從以下選項來支付那些相關費用:

個人存款或資產

你可以選擇以個人存款或者資產來支付房子的首期。首期付得越多,所需房貸就越少,你的借貸成本就越低了。

公積金儲蓄戶口

你可以提出公積金第二儲蓄戶口的存款來支付房子首期。請到鄰近的公積金辦公室詢問詳情。

申請貸款的先決條件

大多數的人都會選擇申請貸款來支付。在這之前,你必須先評估以下的事項:

債務對收入比率

要記得,你每個月所要償還的貸款包括其他的債務最好不要超過收入的四十巴仙。如果你每月必須付汽車貸款,那你必須審查你目前的收入是否還能負擔得起其它債務。假如你每月所付的車貸和高教貸款(PTPTN)已經超出收入的四十巴仙,建議你把買房子的計劃延遲。

你必須確保你準時繳付每月的分期付款。請看以下例子:

根據以上例子,你每月的房貸分期付款是RM1,590,那你的月收入最少必須是RM3,975(RM1,590除以40%),才能讓你寬松地償還貸款,也就是債務對收入比率不超過40%。

盡管如此,這個假設的前提是你沒有其它貸款的負擔。如果你還要償還車貸RM938,那計算法就不同了:

債務與收入比率是四十巴仙,那每月總收入 = RM2,528÷40% = RM6,320

抵押遞減定期保險(Mortgage Reducing Term Assurance,簡稱MRTA)

這是一次性的保險費。萬一投保者不幸遇到重病、殘障或死亡,保單將支付尚未還清的房屋貸款。

貸款對價值比率(Loan-To-Value ratio,簡稱LTV)

LTV一般是指融資的額度。通常銀行會批準高達90%房價的貸款,但是也會因房屋的類型、現有的負債額以及償還貸款的能力而有所不同。你也必須先準備一筆錢,來支付房子的價錢與貸款額度之間的差額。

如果你購買的房子是用來作為投資,建議你把LTV降到最低。原因是當產業價格大幅度下降時,你可以避免很多麻煩。遇到這種情況,通常銀行或金融機構會要求借貸者償還更多的貸款或者提供額外的資產保證以保持LTV。

貸款的類型

評估了自己的負擔能力後,你就需要查詢市面上哪一個貸款配套符合你的要求。

以下是一些不同的貸款類型:
·傳統型貸款/回教金融融資
·固定或浮動利率
·短期或彈性的貸款
·等額年金或漸進式付款

這些看起來復雜又令人困惑的配套其實不難明白,你只需要花點時間來研究和探討哪一個配套最適合你。大多數的貸款配套都會根據馬來西亞基準借貸率(BLR) 來計算。

目前,很多金融機構都推出很多比BLR更低利率的貸款來吸引借貸者。但你必須註意,這些利率配套大多數都采用“貸款鎖定”期,通常是五年期限。如果在這期間你贖回貸款,你將可能遭受到罰款。

基準借貸率的算法是依據金融機構的資金成本和其他行政費用。BLR會:
·提高或減低償還數額
·延長或縮短借貸期限

查詢國家銀行的網站www.bankinginfo.com.my以了解更多詳情。

固定利率或浮動利率?

固定利率,就是在貸款的期限里利息都不會改變。換句話說,你每一期償還的貸款都是一樣的。

浮動利率是和基準借貸率(BLR)掛鉤的。當BLR上升時,貸款的利率就會上升,而你所要償還的還款也相對的增加。而當BLR下降時,你就會受益於償還較低的利息。

除此之外,還有一個配套就是浮動利率與固定的還款數額。利率的變動將只會延長或縮短償還期限,還款的數額完全不會被影響。

每月負擔不是問題

你清楚了解自己的能力範圍後,再做一次自我評估:
·我準備好承擔長期的負擔嗎?
·我能每一期都準時繳付分期付款嗎?
·如果買房子做投資用途,你是否能在沒有租金收入時償還每月分期付款呢?

請想清楚,如果你無法確保每一期都償還分期付款,到最後你所損失的不只是你的房子,連之前買房子所付的錢都一一蒸發了。假如銀行決定拍賣你的房子,你還必須承擔房子被拍賣後所造成的差額,也就是拍賣價和欠款的差價。